A portugál lakhatási válság

UNSPLASH | License | Benjamin BEGIN

A portugál kormány tavaly decemberben elfogadott 117/2024. sz. törvényerejű rendeletével módosítani kívánta a korábban hatályos területrendezési jogszabályt, és az országban kibontakozó lakhatási válságra válaszul egyszerűsítette a települések környezetezében fekvő külterületek építési területté történő átminősítését. A lépés széles körű kritikát váltott ki a helyi társadalmából, mivel több szervezet és párt szerint azon túl, hogy nem oldja meg a lakhatási problémákat, még a spekuláció és a korrupció elburjánzásával, valamint a környezet károsításával is járhat.

A portugáliai lakhatási válság és a 117/2024. sz. törvényerejű rendelet

Portugáliában jelenleg több tényező együttes hatásaként súlyos lakhatási válság van. Ennek egyik legfontosabb oka a turizmusban és a külföldiek betelepülésében jelölhető meg. A turizmus fellendülésével jelentősen megnövekedett az ingatlanpiaci kereslet, különösen a városok központi részein. Ez felhajtotta az árakat és a bérleti díjakat, emiatt pedig a helyi lakosok egyre nehezebben jutnak hozzá a megfizethető lakhatáshoz. A jelenség nem egyedülálló; az utóbbi időben az Európai Unió több nagyvárosának lakosai is egyre gyakrabban teszik szóvá a problémát.

Emellett kedvező adózási feltételei, jó éghajlata és életminősége, illetve relatíve kedvező árai miatt Portugália sok külföldi számára vonzó letelepedési vagy befektetési célpont, így az árakat az ő lakásvásárlásaik is tovább hajtják fölfelé. Számos befektető ráadásul az árak növekedésére spekulálva üresen tartja meglévő lakásait.

További gondot jelent, hogy – részben a magas építési költségek miatt – az ország lakásállománya elavult, ez pedig még jobban leszűkíti a kínálatot.

Mindezt csak súlyosbította az elmúlt évek inflációja és előnytelen hitelkörnyezete. A problémát már a korábbi szocialista kormányzat is próbálta kezelni, ezért például rendelkezett a hosszú ideje üresen álló önkormányzati lakások bérbeadásáról és a turisztikai célú lakásokra kivetett adókról, valamint a bérbeadás és a lakbérfizetés mikéntjéről. Intézkedési csomagja azonban nem bizonyult elegendőnek, és az utána következő kormány részben vissza is vonta az annak részeként megszületett intézkedéseket, helyettük pedig új koncepciót dolgozott ki a probléma kezelése érdekében.

A tavaly decemberben kihirdetett 117/2024. sz. törvényerejű rendelet az ország korábbi területrendezési jogszabályát módosítva egyszerűsíti a városok közelében lévő külterületek építési területté való átminősítését, amennyiben azokon lakóépületeket húznak fel. A rendelet értelmében a helyi önkormányzatok dönthetnek az átminősítésről. A jogszabály célja, hogy növelje a lakáskínálatot, egyúttal csökkentse az árakat, és ezzel hozzájáruljon a középosztály lakhatási problémáinak megoldásához. Ennek érdekében eredeti formájában bevezette az ún. „mérsékelt értékű lakás” fogalmát (ezt utóbb kivették belőle). Ezek négyzetméterára nem haladhatta volna meg az országos mediánértékét, vagy ha az magasabb, akkor a település mediánértékének 125%-át, ám ez utóbbi esetben sem mehetett volna az országos medián 225%-a fölé. A rendelet előírásai szerint az átminősített területeken épített lakások legalább 70%-ának ebbe a kategóriába kellett volna tartoznia. A jelenleg is regnáló jobbközép, liberális-konzervatív elveket valló szociáldemokrata kormány szerint a rendelet révén nemcsak a lakhatás lesz megfizethetőbb, de csökken a bürokrácia, és a döntések helyi szintre utalása következtében nő a hatékonyság és az átláthatóság is.

Kritikák és alternatívák

A rendelettel kapcsolatban számos kritika fogalmazódott meg. Sokan úgy vélik, nem alkalmas arra, hogy a lakhatási válságot megoldja, mivel nem annak valódi okait – a spekulációt, a magas építési költségeket és a portugál lakosság rossz jövedelmi viszonyait – kezeli. A peremterületeken ráadásul megnő a szegregáció kockázata, az ottani infrastruktúra és szolgáltatások biztosítása pedig jelentős terheket ró a helyi önkormányzatra, végső soron pedig az adófizetőkre.

Emellett a jogszabály ígért céljával ellentétben a középosztályt sem segítette volna, mivel a „mérsékelt értékű lakások” esetében előírt szabályok nem garantálták volna, hogy az új ingatlanok ennek a rétegnek a számára valóban megfizethetők legyenek, hiszen a mediánérték a mostani túlfűtött piacon eleve magas, emellett annak túllépése is lehetséges lett volna, ráadásul az elkészült lakások egyharmada esetében semmilyen megkötés nem volt az árakkal kapcsolatban. A rendelkezés emellett tovább növeli a már most is meglévő ingatlanspekuláció kockázatát, mivel az átminősített területek értéke hirtelen megnő, a helyi szinten meghozott döntések pedig könnyen a korrupció melegágyává válhatnak. Mindez együtt még jobban megdrágíthatja a lakhatást.

Más kritikusok a lehetséges környezeti károkra hívják fel a figyelmet, szerintük ugyanis a rendelet a mezőgazdasági területek és a természeti értékek fragmentációjával és pusztulásával jár majd. Ez veszélyezteti a biodiverzitást, a vízgazdálkodást és az élelmezésbiztonságot, illetőleg a városok teljesen szervezetlen fejlődéséhez és terjeszkedéséhez vezethet.

A fentieknek megfelelően a rendeletet a baloldali pártok jó része, valamint a környezetvédő szervezetek és a tudományos szakemberek határozottan elutasították, egyúttal azt is nehezményezték, hogy annak kidolgozását semmiféle társadalmi vita vagy egyeztetés nem előzte meg. A Szocialista Párt viszont jelezte, hogy bizonyos feltételek teljesülése esetén hajlandó lenne a rendeletet támogatni. Ugyancsak a jogszabály újratárgyalását szorgalmazta a portugál építészeti kamara.

A jogszabályt a köztársasági elnök is kritikával illette, és azt mondta, hogy az „komoly torzuláshoz” vezet az ország területrendezési elveiben. Végül mégis jóváhagyta arra a kormány által is hangoztatott érve hivatkozva, hogy a változtatás szükséges az európai uniós pénzek (a helyreállítási és állóképességi eszköz) felhasználásának felgyorsításához. Ám a döntését kifogásoló vélemények szerint ez nem valós indok, mivel a források lehívásához szükséges felújítandó lakásállományt és új projekteket már kijelölték, a mostani jogszabály nyomán pedig nem valószínű, hogy a szabott határidőig egyetlen lakás is felépülne.

A jogszabályt bíráló szervezetek és szakemberek a kritikákon túl az akut lakhatási helyzet enyhítését célzó alternatív megoldási javaslatokat is megfogalmaztak. Szerintük célszerűbb lenne a meglévő lakásállomány hasznosítása, mivel az ország városaiban rengeteg üresen álló ingatlan van (ahogy az a fönti első ábrából is kikövetkeztethető). Ezeket adókedvezményekkel vagy szankciókkal, az ingatlanspekuláció visszaszorításával, a rossz állapotú vagy kis befogadóképességű épületek esetében pedig rehabilitációval és felújításokkal kellene visszavezetni a piacra. Emellett törekedni kellene a már meglévő városi területek maximális kihasználásra és sűrűbb beépítésére, ebben az esetben ugyanis nem lenne szükség új területek bevonására. További ötletként felmerült a rászorulóbb rétegek lakhatáshoz jutását segítő szociális bérlakások építésének ötlete, valamint az áremelkedésnek a bérleti piac szabályozása révén történő megfékezése is.

Mit hoz a jövő?

A jogszabályt az azt elutasító pártoknak nem sikerült visszavonatniuk, mivel a parlament január végén mellette foglalt állást. Erre egyebek mellett az adott lehetőséget, hogy a Szocialista Párt tagjai nem vettek részt a szavazáson cserébe azért, hogy az ő javaslataikat is beépítik a törvényerejű rendelet végső szövegébe. A változtatásokról szóló bizottsági viták után végül a parlament is elfogadta az április elején kihirdetett új szöveget. Az egyik legfontosabb változás talán az, hogy törölték a „mérsékelt értékű lakás” fogalmát, ehelyett a területek 70%-án szabályozott árú vagy megfizethető bérleti díjú közlakásoknak kell épülniük. Szintén változást jelent, hogy az új fejlesztési területek kijelölésekor nem csupán arra kell figyelni, jó a városi területek közelében legyenek, hanem arra is, hogy kapcsolódjanak hozzájuk, illetve fel kell mérni az új terültek beépítéséből a település számára adódó infrastrukturális terhet. Emellett előzetesen bizonyítani kell, hogy a projektek gazdaságosan megvalósíthatóak.

A szocialistáknak bizonyos környezetvédelmi szempontokat is sikerült érvényesíteniük, így például nem lesznek beépíthetőek a sérülékeny vízgyűjtő területek. Azt viszont nem tudták keresztülvinni, hogy a területek kijelölése előtt ellenőrizni kelljen, a projektet nem lehet-e valamely már meglévő városi területen megvalósítani. A rendelet jelen formájában négy évig lesz hatályos. Az ingatlanfejlesztéssel foglalkozó cégek jelezték: a jogszabályt nem találják problémásnak, ám szerintük az rövid és középtávon sem fogja megoldani az ország lakhatási problémáit.

Valóban szinte borítékolható, hogy a probléma még sokáig nem kerül le az ország napirendjéről. Ezt mutatja, hogy az idén május közepén megtartott előrehozott választás kampánytémái között is kiemelt helyen szerepelt, bár a két politikai oldal eltérő hozzáállása, illetve a várható kisebbségi kormányzás miatt egyelőre nem valószínű, hogy a közeljövőben újabb nagy horderejű döntések születnek a kérdéssel kapcsolatban. A hatalmát megőrző eddigi kormányzat viszont várhatóan igyekszik tovább lazítani a földhasználat kötöttségein, illetve folytatná a liberális, piacösztönző megoldások bevezetését, ennek keretében például 6%-ra csökkentené az építkezésekre fizetendő adót, és PPP-megoldások révén próbálná növelni az elérhető lakások számát.